viernes, 28 de agosto de 2009

Vivienda en alquiler: alternativa a la morosidad y el sobre endeudamiento

Son muchas las voces expertas que nos hablan del alquiler público como vía alternativa a la morosidad hipotecaria.

Desde la Unión Europea hemos sido informados de cómo elaborar políticas de vivienda que supongan, por un lado la protección de la sociedad y, por otro, la reactivación de un mercado como el inmobiliario y la generación de ingresos controlados para el estado que puedan invertirse en generar riqueza.

Sin embargo, no parece que dirigentes estén de acuerdo en primar el alquiler público por encima de la propiedad y sorprende, sobre todo si tenemos en cuenta que las estadísticas advierten de un plazo de 4 años para absorberse el stock actual.

A pesar de todo y buscando datos positivos que rescatar entre tanta oscuridad, el crecimiento de viviendas en alquiler ha representado un 20% cuando hace una década estaba en el 9%, claro que hace una década no existía el número de viviendas que existe hoy por lo que debiéramos saber si el análisis se toma mostrando un número homogéneo de viviendas hoy en comparación con diez años antes.

En cualquier caso la situación de falta de solvencia global unido a la oferta desproporcionada ha llevado al alquiler a registrar descensos de hasta un 20% en algunos casos, del precio del alquiler.

Los datos son positivos y podrían ser una buena y sólida base para acometer la elaboración de un plan de alquiler público destinado a familias que hubieran sufrido la morosidad en primera persona y la pérdida de su vivienda habitual.

martes, 25 de agosto de 2009

Expertos ven lejos el ajuste del inmobiliario y creen que seguirán cayendo precios

El sector inmobiliario está lejos de completar su ajuste debido a que la crisis financiera y el paro siguen manteniendo bajo mínimos las compraventas de viviendas, una situación en la que los precios seguirán cayendo, según expertos consultados por Europa Press.

Así, por ejemplo, desde la consultora Aguirre Newman se asegura que los precios de la vivienda aún deberán bajar en torno a un 10%, mientras que desde Idealista se opina que éstos aún son "precios de burbuja".

Coincidiendo con el repunte de las hipotecas constituidas en el mes de mayo (14,6%), la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, aseguró que el sector y los precios inmobiliarios se han "estabilizando". El precio medio de la vivienda libre descendió un 8,3% en el segundo trimestre, según su departamento.

Además, los promotores llevan meses señalando que he ya han ajustado los precios de las viviendas más de un 20% y que ese es su límite. En paralelo, la caída de las compraventas se moderó en junio, hasta caer un 25,5%.

Todos estos indicadores parecen reflejar que la caída libre del sector está tocando fondo, pero el director de análisis e investigación de la consultora Aguirre Newman, Javier García-Mateo, asegura que "todavía no se ha acabado el ajuste" y que los precios de la primera vivienda aún deberían bajar entre un 8% y un 12%, y entre un 10% y un 15% en segunda residencia.

Así, García-Mateo afirma que "los ritmos de venta son bajos, muy bajos" y que, teniendo en cuenta que los bancos ya no conceden créditos por el 100% del valor de tasación de los pisos, "los precios deberían seguir bajando" para lograr que la demanda pueda acceder a los pisos en venta. "¿Quién tiene ahorrado un 20% del valor de un piso?", se preguntan desde Aguirre Newman.

Así pues, dado el endurecimiento de las condiciones de financiación, García-Mateo considera que el ajuste aún está pendiente de completarse y recae del lado de los precios, para que la tasa de esfuerzo de las familias, que "aún es muy elevada", no sea un obstáculo.

SIGUEN EN "PRECIOS DE BURBUJA"

En esta línea, el jefe de Estudios de Idealista.com, Fernando Encinar, aseguró que el ajuste de los precios "aún no es suficiente para situarlos en un entorno de accesibilidad", de modo que "siguen siendo un precio de burbuja", como demuestran los bajos niveles de compraventa.

De hecho, "a pie de calle" sólo se cierran, por lo general, aquellas operaciones que implican "descuentos del 30%", e incluso hay casos en los que viviendas con rebajas de hasta el 40% no se venden.

A su juicio, "hay más demanda que nunca" --Idealista.com recibió 2,7 millones de consultas sólo en el mes de julio--, lo que ocurre es que el comprador "busca un producto muy competitivo y sabe si una vivienda está en precio", a lo que se une, nuevamente, que los bancos ya no conceden hipotecas por encima del 80% del valor de tasación de inmueble.

Así pues, tras tachar la moderación de la caída de las compraventas en junio de "estacional", afirmó que "es difícil pensar en una fase de normalización" del sector inmobiliario, más aún cuando "no se ve que vaya a repuntar el empleo". "No tengo ni un sólo dato para pensar que lo peor ha pasado en el mercado de la vivienda", añadió.

Por su parte, el director general del portal inmobiliario www.comprarcasa.com junto con el asociado www.doncasa.com, Sergio Fernández, aseguró que "todavía queda tiempo para salir de la situación" en la que se encuentra el sector residencial, ya que primero ha de mejorar la situación económica general. Así, apostó por esperar a ver cómo evoluciona el stock de viviendas sin vender durante "los próximos meses".

Ahora bien, Fernández también puso en valor el papel al que están llamados a desempeñar bancos y cajas en su faceta de comercialización de las viviendas obtenidas bien por ejecuciones de créditos al promotor o bien como daciones. En este sentido, desde Aguirre Newman también se apunta que las entidades financieras "pueden aplicar descuentos muy agresivos" que los promotores no se pueden permitir.

Futuro incierto para la morosidad

Datos contradictorios los recibidos en los últimos meses. Tras semanas de advertencias por parte del Banco Central Europeo y el Banco de España sobre el “nuevo Tsunami de morosidad”, esta semana nos sorprendieron con los datos de la morosidad del mes de junio que, frenaron su ascenso tras dos años de constantes y destructivas escaladas.

Las tasas de morosidad descendían, no mucho pero suficiente si se tienen cuenta que era la primera caída desde hace más de dos años.

La razón de la caída de la morosidad en el mes de junio no es única, sino que atiende a un conjunto de acciones, hechos y situaciones.

El plan de reestructuración bancaria y las ayudas al 1% del Banco Central con las que bancos y cajas obtienen rentabilidades netas cercanas al 3% mientras mantienen cerrado el acceso a la financiación o, la desconfianza y temor de los ciudadanos sobre la inestabilidad laboral y la salida de la crisis que lleva a las pymes y familias a disminuir su demanda de créditos, son sin duda alguna de las razones.

Pero antes de lanzar las campanas al vuelo y celebrar la aparición de los mundialmente conocidos “brotes verdes” debemos saber que los bancos han realizado refinanciaciones y canjes de deuda para frenar el efecto de la morosidad, sin embargo esto no es suficiente. La crisis económica no terminará con este ejercicio fiscal y sin duda los impagos se dispararán nuevamente.

La recuperación económica en España va a tardar en producirse y es necesario que se tomen las medidas necesarias para sentar la base de una forma sostenida.

Resguardando los escasos recursos públicos que puedan entregarse a través de la elaboración de instrumentos encaminados a la protección y la recuperación.

viernes, 21 de agosto de 2009

España líder de la Unión… En déficit y en desempleo

Ninguno de los podium sobre los que se sube a recoger su medalla el gobierno español es para estar especialmente orgulloso.

El desempleo es el área sobre la que se destaca España, comparándose con todos los países europeos de la Unión -los más ricos y los más pobres- España sigue siendo líder.

Reducciones constantes y progresivas de empleo que están llevando a colapsos colaterales cuya recuperación es imposible en un escenario como el actual.
El dato de desempleo español, nefasto en si mismo, no es el peor, el desempleo juvenil encabeza otro de los podium en la Unión Europea.

¿Qué se podría hacer?

Los empresarios deben tener a su alcance condiciones laborales más flexibles y capacidad para realizar inversión en plantillas preparadas y adaptadas a nuevos modelos.

Los trabajadores deben cambiar la mentalidad de trabajo de 8 a 3 con 14 pagas y un mes de vacaciones por condiciones más flexibles en todos los términos.

El gobierno debe establecer medidas que abaraten la contratación y el despido a los empresarios.

Si analizamos, nos daremos cuenta que todos los actores tenemos que hacer concesiones, este asunto no es tema de quien opina qué, sino que sin esas actuaciones España seguirá complicándose, encabezando podium nada destacables y quedándose fuera de la recuperación global. Esta situación sin duda podría llevar a que la exclusión social que hoy comienza a vivirse en España se convirtiera en un problema país y España en su conjunto se viera excluida y aislada.

La banca aumenta sus provisiones ante el incremento de la morosidad previsto

Las provisiones de los bancos y cajas de ahorros se han incrementado más de un 33% con el fin de hacer frente a la morosidad que según las previsiones, sufrirá incrementos importantes.

Las provisiones incluyen aquellas que se realizan para hacer frente a los impagos en función del volumen de créditos concedidos, así como las concretas que variarán en función de los préstamos y créditos que vayan entrando en situación de impago.

Las entidades financieras consideran, a pesar de la disminución de la morosidad que se produjo el mes de junio, que a partir de septiembre y potenciados por la inestabilidad laboral y los malos resultados del turismo, los índices de morosidad se dispararán cara al final del ejercicio.

Por este motivo, han incrementado sus provisiones más de un 33%, tanto la Asociación Hipotecaria Española como la Fundación de Cajas de ahorros, prevén que la morosidad española se sitúe en el 7% los últimos meses del año.

El 47% del volumen global de provisiones corresponde a entidades financieras tradicionales, bancos y cajas, y el 41% a cooperativas y establecimientos de crédito.

Es imposible, a pesar de los buenos resultados del mes de junio que dieron un respiro a las entidades, pensar que la morosidad continuará su tendencia descendente, los datos conocidos sobre el verano 2009 en términos de turismo quedan muy por debajo de lo previsto y suponen la entrada en morosidad de un gran número de pymes y autónomos cuya subsistencia depende de los tres meses de verano.

Además los datos relativos al mercado laboral y la inestabilidad que reina en el mismo ante la falta de acuerdos y consensos para llevar a cabo la reforma laboral, anticipan nuevas destrucciones de empleo que situarán la tasa de desempleo por encima del 19% antes de que acabe el año.

miércoles, 19 de agosto de 2009

Hipotecas

A pesar de los datos conocidos sobre la reducción de la morosidad en el mes de julio, de acuerdo al informe emitido por el Banco de España, los bancos siguen preocupados por la nueva ola de impagos que afectará a familias tradicionalmente solventes y sin problemas de liquidez.

El nuevo tsunami de morosidad se centra en hipotecas concedidas a familias que tras el verano se encontrarán con un nuevo repunte en las tasas de desempleo.

Las entidades creen que podrán hacer frente a la nueva morosidad sin disparar su endeudamiento, debido a las provisiones realizadas.

Las familias tienen deudas por más de 670.000 millones de euros en el caso de la vivienda. El riesgo actual provocado por la inestabilidad laboral y el fin de los planes de estímulo estatal sitúa a una de cada cinco hipotecas vigentes en situación de incurrir en morosidad tras el verano.

Los expertos opinan que esta situación podría acarrear serios problemas colaterales ya que gran parte de las hipotecas tienen avales y garantías que se verán afectados por una situación de impago.

Por entidades Santander, Bankinter y La Caixa presentan hipotecas con alto riesgo de incurrir en incumplimiento de obligaciones, en el caso del Santander el ratio es mayor al 40% lo que incrementa el riesgo de incurrir en situaciones de impago.

Estos datos hacen referencia a la situación de los clientes al momento de la concesión, los expertos advierten que las situaciones pueden haber cambiado mucho desde la formalización a la fecha, cuotas más altas, desempleo, pueden situar a las hipotecas en una situación de alto riesgo.